长富汇银:“房地产REITs创新是必然”

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2014年,决策者发布了一系列宽松政策。在宽松政策的背后,反映出当前高层管理仍然面临两难境地:一方面,房价多年来上涨太长太快,不容忽视或调整。另一方面,地方政府仍然无法在短时间内摆脱对土地金融的依赖和对房地产投资的需求,这就要求必须为房地产业的发展预留空间。因此,在房价问题上,决策者的声音往往显得相当谨慎。然而,该政策的主要基调仍然是房地产监管将继续转向市场化。

自2014年以来,信贷和产业政策都在不同程度上获得了优惠。目前,在供应层面,开发商积极去库存,调整价格以迎合消费市场是不争的事实。在需求层面,购买限制和贷款限制相继放开,消费者购买力从第二季度开始逐步积累。政策的累积效应将对购买预期产生积极影响。信贷环境的改善伴随着开发商价格的降低和叠加基数的降低。月度营业额同比增长率预计将在2014年第四季度触底,而价格稳定和复苏预计将在2015年第二季度出现。

从中期和长期来看,市场仍有很大的增长空间。我们仍然对这个行业的发展感到乐观。

面对2014年的行业低迷,房地产公司越来越感到寒冷。我们还发现,整个行业的盈利能力已经开始出现一些转折点。从a股上市公司披露的数据来看,2014年报告的净利润增长是10年来首次出现负增长。利润转折点的背景是,该行业在过去几年已经从全线快速崛起转变为结构性温和崛起,进入了中低速增长阶段。因此,在现阶段,房地产企业依靠以前的规模扩张和“野蛮增长”获取利益已不再合适。粗放的管理和同质的产品使整个行业过于注重短期利润而忽视创新。该行业发展冷淡,非工业化时期延长。因此,大多数住房企业感到寒冷并不奇怪。在这种背景下,我认为房地产企业迫切需要探索如何积极拓展盈利模式,从以往的规模扩张转向效益增长。

现在,行业面临的两种现状是:去极化期延长,利润越来越薄。除了资本成本高之外,银行业作为重要的资本来源,一直在减少对住房企业的支持。面对这种情况,住宅企业的主要策略是通过规模扩张抵消利润下降,另一个是拓宽融资渠道,降低资本成本。我们可以看到,业内一些基准和优秀的住宅企业在创新和转型方面做出了尝试。主要代表包括以绿城为代表的代理建设模式、以万科和龙狮为代表的小盘股交易模式、以多彩生活为代表的网上到网下社区,以及许多开发商尝试水资源管理的房地产基金模式。

住宅企业正在转型。考虑到目前全行业资产负债率高、融资成本高的现状,我们认为住宅企业仍将面临现实的资金需求。这也为房地产基金参与房地产企业的转型和业务创新提供了新的机遇,也对整个房地产基金行业提出了新的要求。

目前,中国的房地产基金仍然主要以债权方式运作。在房地产行业整体盈利能力下降、清算过程缓慢的背景下,单一债权模式的操作风险也在增加,转型的现实需求也在面临。住房企业的转型创新和房地产资金的有效组合将有助于双方充分利用彼此的优势资源,实现优势互补。可以说

未来,我认为房地产投资信托基金是中国房地产基金业面临的重要创新方向之一。从发达国家、美国、新加坡、日本等的经验来看。都形成了以房地产投资信托基金为核心的商业地产发展模式。商业房地产企业通过房地产投资信托基金实现项目产权社会化,获得现金流支持快速发展。同时,公众投资者通过房地产投资信托基金长期持有房地产,并定期获得稳定的租金收入。除了控制商业项目,基金经理还通过股权参与持有房地产投资信托基金(REITs)股份,从而实现从持有重资产到持有轻资产的转变。在降低行业周期性波动风险的同时,基金经理还可以享受后续运营的股息收入和持有资产的潜在增值收入。因此,引入房地产投资信托基金对许多缔约方有利。我认为,以金融服务为特征的下半年房地产业正在逐步开放,这也将为房地产基金业带来巨大的利润和发展空间。

在过去的几个月里,中国房地产投资信托基金的速度一直在加快。12月,苏宁尚云将其11家门店物业的所有相关资产权益转让给华夏资本管理有限公司最近设立的“中信华夏苏宁运创资产支持项目”,并将在深交所上市。这也将是深圳证券交易所首次有中小型上市公司通过证券资本化业务成功融资。可以说,房地产基金向轻资产转变的时间窗已经到来,这将进一步提升房地产基金的财务属性,并能充分发挥基金的专业运营能力,加快资金周转,从而提高资金使用效率。

长富汇银基金自成立以来,一直在对房地产投资信托基金(REITs)进行研究,并与百强住宅企业、地方政府等各方进行接触,积极寻找具有发展潜力的基础资产。我们更喜欢分布在消费能力强的核心城市,已经开始购买或租赁一些地理位置优越的商业地产。我认为,无论是控股还是投资性资产都有很强的转化能力,创造增值资产的能力是基金做好轻资产转化的关键因素。因此,长富汇银行一直重视与业务管理相关的人才引进和培养。我相信我们的团队有能力应对当前的市场变化,积极把握当前基金转型的投资机会。

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